Avocat : obligation de consulter le client avant de répondre au notaire

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L’avocat est tenu de recueillir l’avis et toutes autres informations de sa cliente jouissant d’une sûreté sur un bien immobilier avant de s’adresser au notaire chargé de la vente de ce bien.

Une société de construction de biens immobiliers a conclu un contrat de construction avec un maître d’ouvrage. Dans ce contrat figurait une clause selon laquelle la société demeurait propriétaire de l’ouvrage qu’elle avait exécuté jusqu’à l’entier paiement de la créance née du marché. Toutefois, au cours d’un premier litige opposant les deux parties – du à un retard de la livraison et d’impayés – le bien immobilier litigieux a été vendu. Pour ce faire, et compte tenu de la clause hypothécaire, la SCP d’avocats qui assistait la société constructrice lors de ce litige, avait "adressé un courrier au notaire chargé de la vente par le maître d’ouvrage, précisant que sa cliente, la société, ne s’opposait pas à la vente de l’immeuble au prix indiqué mais ne donnerait mainlevée des inscriptions hypothécaires que contre paiement de ses créances".

Une fois le premier différend tranché, la société a assigné la SCP et l’avocat – qui représentait les intérêts de la société en appel dans le précédent litige – en responsabilité et indemnisation pour fautes.

La cour d’appel a rejeté sa demande en ce sens que "la SCP n'avait commis aucune faute engageant sa responsabilité civile, que celle-ci ne pouvait apporter d'autre réponse au notaire dans la mesure où l'hypothèque dont était titulaire la société ne lui conférait qu'un droit de suite et de préférence".

Par un arrêt du 6 octobre 2021 (pourvoi n° 20-17.792), la Haute juridiction judiciaire casse l’arrêt de la cour d’appel au visa de l’article 1147 du code civil (rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016). En effet, "la SCP [aurait dû] informer sa cliente, bénéficiaire d’une sûreté (hypothèque), du projet de vente de l’immeuble en cours, recueillir auprès d’elle tous les éléments de nature à lui permettre de s’assurer au mieux la défense de ses intérêts et lui soumettre la réponse envisagée pour son compte". A ce titre, la cour d’appel a violé l’article susmentionné.

La Cour n’a toutefois pas permis de considérer la SCP et l’avocat comme étant solidairement responsables de la violation. Il en ressort que l’avocat est mis hors de cause en ce qui concerne le moyen attaqué, contrairement à la SCP.

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